Аргументы и Факты в Восточной Сибири



	№38 (385), 22 сентября 2004



http://aifvs.ru/nomer/385/04-1.shtml

Строительство

Сколько стоит ваша квартира?

   СТО тысяч рублей? Так написано в техпаспорте БТИ? Миллион? Это - судя по газетным объявлениям о продаже похожего жилья? А если ее придется страховать или платить новый налог, какую цену вы возьмете за основу? Сколько стоит ваша квартира на самом деле?

   С балконом дороже
   ВПЕРВЫЕ столкнувшись с необходимостью оценить свое жилье, владельцы поступают просто: изучают в газетах объявления о выставленных на продажу квартирах и по ним судят о стоимости своих "метров". Однако такой способ чаще всего не даст сведений о реальной стоимости жилья. Как нам рассказали в иркутских агентствах недвижимости, в подавляющем большинстве объявлений цена сильно завышена. Во-первых, всем хочется получить хорошие деньги за квартиру. Во-вторых, в цену представленных квартир входит стоимость риелторских услуг, которые оплачивает клиент - продавец квартиры. Кстати, чистая продажа квартиры (без обмена) повышает стоимость жилья в среднем на 5 - 15 тыс. рублей. И, в-третьих, даже однотипные квартиры в одном районе могут стоить по-разному. Очень многое зависит от года постройки и расположения дома. Чем ближе к магазинам, школам, больницам, тем дороже. Не последнее значение имеет этаж. К примеру, жилье на первом и последнем этажах на 20-30 тыс. рублей дешевле, чем на средних. Примерно на такую же сумму снижается цена на квартиру, где нет лоджии или балкона. Зато выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже если жилая площадь при этом будет меньше. На клиента могут повлиять и соседи, живущие с ним на одной площадке.

   Цена по выбору
   ИТАК, как же все-таки оценить свою квартиру, чтобы не прогадать? Для этого вам лучше всего обратиться к специалистам, например, в агентства недвижимости. Риелторы пользуются классическим сравнительно-аналоговым методом оценки жилья. Сначала они определяют среднюю стоимость однотипных проданных квартир за последние два-три месяца. При этом ими берется реальная стоимость квартиры, за которую она была продана, а ни за сколько ее пытались продать. Для определения средней стоимости необязательно производить осмотр квартиры, а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья. Далее изучаются факторы, снижающие либо повышающие стоимость конкретной квартиры. И здесь важно отметить, что реальные затраты на поиск покупателя - проблемы агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако моральные издержки при продаже неверно оцененной квартиры несет клиент, так как бесконечные и безрезультатные посещения квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказываются на семейном климате. Конечно, вы можете проверить ту цену, которую вам указали в агентстве недвижимости, если позвоните в еще несколько агентств. А нечто среднее и окажется реальной стоимостью вашей квартиры.
   Помимо агентств недвижимости оценить вашу квартиру (или дом) могут профессиональные независимые оценщики, которые есть в любом крупном городе. Оценщики используют три метода оценки недвижимости: уже упоминавшийся сравнительно-аналоговый, доходный и затратный подход. Доходный метод определяет, какую выгоду вы извлечете, если захотите перепродать квартиру. Затратный подход предусматривает, сколько вам понадобится вложить денег, чтобы привести жилье в нормальный вид. В итоге выводится нечто среднее арифметическое - рекомендуемая стоимость квартиры. По окончании работы оценщик выдаст вам кипу документов со всеми описаниями и расчетом средней стоимости. А за все это удовольствие вам придется заплатить сумму от тысячи рублей и выше.
   Часто владельцы квартир считают: чем лучше ремонт, тем дороже квартира. Как это ни удивительно, но в большинстве случаев затраты на ремонт не окупаются при продаже. Особенно это касается спальных районов и квартир с обычной планировкой. И многие покупатели не располагают деньгами для покупки квартир с евроремонтом. Дай бог, чтобы крыша была над головой. С другой стороны, продавать сильно запущенную квартиру также невыгодно. Малопривлекательный внешний вид может в значительной степени снизить ее цену. Так что лучше придерживаться "золотой середины".
   Вообще, любой риелтор вам скажет, что при покупке очень многое решает субъективное воприятие. Если квартира сильно понравится, то за нее отдадут любые деньги, даже если она этого не стоит. А если впечатление у покупателя "не очень", не поможет даже разумно просчитанная цена.

   Анастасия ЛИТВИНЕНКО, вице-президент Иркутского областного Союза риелторов, член национального совета Российской гильдии риелторов:
   - В Иркутске и области рынок недвижимости весьма консервативный, по сравнению с другими регионами Сибири. Цены на недвижимость у нас растут не так быстро. По нашим данным, за последний год они, в среднем, повысились на 10-15% - это на уровне инфляции. Опять-таки в среднем, за один квадратный метр в Иркутске дают от 15 до 30 тысяч рублей.

Лиза Рождественская

© Аргументы и факты в Восточной Сибири, 2001. Копирование запрещено. Дизайн и поддержка: Сибирская WEB-мастерская (http://www.swm.ru/) Хостинг: Деловая Сеть - Иркутск (http://www.dsi.ru/)